Перейти к содержанию

Управление Жилой Недвижимостью Реферат

Управление Жилой Недвижимостью Реферат.rar
Закачек 3841
Средняя скорость 9321 Kb/s
Скачать

Одним из важнейших ресурсов предприятия, требующих эффективного управления, является недвижимое имущество — земельные участки, здания, сооружения и помещения. Недвижимость, с одной стороны, облагается налогами, с другой — может приносить существенную прибыль за счет ее эффективного использования. Без большого преувеличения можно сказать, что недвижимость может либо основательно «поднять» предприятие, либо его окончательно “утопить”, особенно в период производственного спада.

Для принятия обоснованных решений по эффективному управлению недвижимостью предприятия необходима продуманная система учета и использования недвижимости, основанная на достоверной и легко доступной информации, представленной различными способами. Для создания такого учета требуется автоматизированная система, использующая данные, необходимые для реальной работы с недвижимостью предприятия. Тема работы актуальна, потому что система управления недвижимостью, очень переменчивая субстанция и ее невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.

Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость — это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Не менее важны и методы управления – это способы осуществления управленческих воздействий на персонал для достижения целей управления организацией.

В теории управления вопрос о методах управления – один из центральных, поскольку касается сущности и содержания управленческой деятельности. Анализ методов, их четкая, обоснованная классификация имеют важное значение для разработки научных основ построения аппарата управления, определения его структуры и степени централизации и децентрализации, установления круга прав и обязанностей структурных звеньев (отделов, секторов, групп), каждого управленческого работника и др.

Вышеизложенное определяет актуальность данной работы. Различают экономические, административно-правовые и социально-психологические методы управления, которые отличаются способами и результативностью воздействия на персонал.

Основная цель работы — это исследование методов и системы управления недвижимости.

Теоретической базой исследования являются основные положения теории экономики предприятия, экономики недвижимости, экономической эффективности, а также работы ученых экономистов: Асаул А.Н., Карасев А.В., Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р., Тарасевич Е. И., и другие; публикации ведущих специалистов в сфере управления и системы использования недвижимости.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав и заключения. В первой главе дана характеристика рынка недвижимости. Во второй главе проанализированы основные системы управления недвижимостью, третья глава раскрывает основные методы в системе управления.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Сущность, цели и задачи управления недвижимостью

Управление недвижимостью – имеющий долговременный эффект многосторонний процесс оптимизации, который включает обеспечение надлежащего содержания, использования и развития недвижимого имущества.

Сущностью управления недвижимостью — систематическое осуществление ее собственником прав и обязанностей, возникающих в связи с владением, и целесообразное изменение структуры этих прав и самой недвижимости в течение периода владения ОН.

Целями управления являются обеспечение основной деятельности, принятие решений по наилучшему и более эффективному использованию объектов недвижимости и достижение при этом:

    • сохранения и улучшения технического состояния объекта;
    • минимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;
    • повышения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Под функциями организации, управляющей недвижимостью, подразумевается комплекс задач управления, разработанный и претворяемый в жизнь профессиональной командой и направленный на увеличение денежных потоков (повышение стоимости) объекта в интересах собственника (владельца) и, включающий в себя распоряжение объектом наряду с решением всех эксплуатационных вопросов.

При этом главное, с чего начинается любая работа по объекту — выяснение целей собственника. Профессиональный управляющий может и готов быть не только исполнителем, но и подсказать наиболее подходящие и доходные варианты использования недвижимости в случае, когда владелец недвижимости не может четко сформулировать свои потребности. Исходя из четко сформулированных целей, управляющая компания осуществляет разработку методов достижения целей в виде стратегического (свыше 5 лет), тактического (от 1 года до 5 лет) и оперативного (до 1 года) планов. В управлении недвижимостью задействуют все эти уровни планирования.

Планирование деятельности управляющей организации предусматривает разработку четырех основных документов: диагностики деятельности организации в истекшем году, прогноза ситуации на рынке, концепции (стратегии) развития, бизнес-плана.

Рекомендации, содержащиеся в бизнес-плане, могут иметь несколько вариантов (сценариев) развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам определиться и принять решение в отношении того или иного варианта.

Результатом такой весьма масштабной аналитической работы должно явиться заключение с собственником договора управления и дальнейшая деятельность, направленная на его реализацию в соответствии с выбранным собственником вариантом использования здания и территории.

Управляющая организация может планировать свою работу как «с нуля», то есть, получив в управление пустующее здание, так и продолжив и улучшив уже существующую практику.

Задачами управляющей организации являются не только коммерческие мероприятия по сдаче в аренду нежилых площадей, предоставлению дополнительных услуг пользователям. В первую очередь планируются и осуществляются задачи содержания (технического обслуживания и ухода, профилактики и ремонта) конструкций и инженерных систем водоснабжения, канализации, тепло‒ и электроснабжения, лифтового хозяйства, коммуникации и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности. Обеспечивается своевременность уборки помещений и прилежащей территории, вывоза мусора, надежность охраны объекта, функционирование автостоянки.

Являясь подрядчиком по отношению к заказчику ‒ собственнику, управляющая организация заключает договоры субподряда на выполнение обслуживающих работ на объекте с соответствующими организациями. При этом возможно как продление действующих контрактов, так и рекомендация собственнику по их расторжению и предложение более подходящих по соотношению цены и качества обслуживающих организаций.

Таким образом, совокупность задач по управлению недвижимостью представляет собой иерархическую систему, включающую оперативный, тактический, стратегический и генеральный уровни.

Основная часть работ по управлению функционированием объектов концентрируется на первых двух уровнях. Организация работы по управлению недвижимостью включает совокупность мероприятий воспроизводственного характера, а также экономический анализ результатов их реализации.

Оперативное управление недвижимостью согласовывает цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту.

Для каждого объекта недвижимости должен быть разработан конкретный проект управления, в соответствии с которым выполняют текущие задачи, определяют набор средств (организационных, технических, финансовых, правовых), необходимых для управления рабочими процессами.

Взаимодействующие процессы технического и финансового менеджмента, стоимостной оценки и правового регулирования объекта (проекта, бизнеса) образуют в совокупности взаимосвязанную систему различных по своему содержанию экспертиз и ключевой макропроцесс управления и развития недвижимости.

1.2. Виды управления недвижимостью

Если рассматривать управление недвижимостью на уровне государственной и частной собственности, то можно сразу сказать о том, что управление государственной собственностью имеет значительные отличия от управления частной собственности. Исходя из этого, можно выделить виды управления недвижимостью, которых в настоящее время всего два: это внешнее управление недвижимостью и внутреннее управление недвижимостью.

Внутренние и внешние виды управления недвижимостью соответственно показывают частное и государственное управление. Внешнее управление недвижимостью — это форма государственного управления. Данную деятельность осуществляют либо государственные органы, либо лица уполномоченные заниматься данным видом деятельности. Работа их заключается в том, чтобы осуществлять наблюдение за исполнением всех установленных норма и правил над объектами и субъектами недвижимости.

Внутренне управление недвижимости — это, проще говоря, деятельность отдельного субъекта рынка недвижимости, которая осуществляется на основе своих нормативных документов. К таким документам относятся уставы, кодексы, правила, договора, различные инструкции. Из этих определений видно, какова разница между управлением государства и отдельного субъекта.

При внутреннем управлении объекты недвижимости могут участвовать в сделках на основе документов, норм и правил самого собственника. По большей части виды управления недвижимостью разделяются именно по соответствию норм и правил.

Субъекты рынка недвижимости в процессе управления недвижимостью выполняют несколько видов воздействия, а именно что касается внешнего вида управления — регулирование рынка недвижимости на государственном уровне; воздействие со стороны общества; управление отдельными объектами недвижимости; управление системами недвижимости. Государственное регулирование может осуществляться двумя основными способами.

Это прямое государственное вмешательство и косвенное государственное вмешательство. К общественному воздействию относится мнение не только разных слоев общества, но также и сами участник рынка недвижимости являются частью общества, посредством которого осуществляется воздействие. Виды управления недвижимостью, несмотря на различия между собой могут применять одни и те же методы воздействия.

1.3. Методология управления недвижимостью

Методы управления – это способы осуществления управленческих воздействий на персонал для достижения целей управления организацией.

В теории управления вопрос о методах управления – один из центральных, поскольку касается сущности и содержания управленческой деятельности. Анализ методов, их четкая, обоснованная классификация имеют важное значение для разработки научных основ построения аппарата управления, определения его структуры и степени централизации и децентрализации, установления круга прав и обязанностей структурных звеньев (отделов, секторов, групп), каждого управленческого работника и др.

Достижение целей управления недвижимостью предприятия осуществляется через использование разнообразных методов, которые, по нашему мнению, нуждаются в классификации. Методы управления, на наш взгляд, должны учитывать специфику субъекта управления и могут быть разделены на следующие основные блоки (рис. 1).

Рис. 1. Методы управления недвижимостью предприятия

При этом указанные методы управления могут быть разделены на уровни применения субъектами управления:

уровень подразделений предприятия;

уровень отдельных специалистов.

Экономические методы управления

Экономические методы управления являются способами воздействия на персонал на основе использования экономических законов. Наиболее распространенными формами прямого экономического воздействия на персонал являются хозяйственный расчет и материальное стимулирование.

Хозяйственный расчет является методом, стимулирующим персонал в целом на соизмерение затрат на хозяйственную деятельность с результатами хозяйственной деятельности, экономное расходование ресурсов и материальную заинтересованность сотрудников в результатах труда.

Материальное стимулирование осуществляется путем установления уровня материального вознаграждения (заработная плата, премии), компенсаций и льгот.

Реферат эконом. нед..docx

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Южно-Уральский государственный университет»
(национальный исследовательский университет)
ФГБОУ ВПО «ЮУрГУ» (НИУ)

По дисциплине: «Экономика недвижимости»

Тема: «Управление жилой недвижимостью и основными средствами»

Выполнил: Андреева Ю. В.

Студентка гр. 358

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.

В реферате раскрыты виды стоимости объектов недвижимости, их классификация. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, а так же основные принципы оценки недвижимости.

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Необходимость независимой оценки жилья

Оценка — наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения.

В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 06.08.98 № 135 – ФЗ

Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости в настоящее время — один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение курса доллара, — недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.

Основные направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

  1. При операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
  2. При акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  3. Для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
  4. При кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
  5. Для страхования объектов недвижимости;
  6. При кредитовании под залог объектов недвижимости;
  7. При внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  8. При разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
  9. При ликвидации объектов недвижимости;
  10. При исполнении прав наследования, судебного приговора;
  11. При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости

Существует три основных подхода к оценке недвижимости:

1. Затратный метод: оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий и сооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного. Этот подход может быть необходим, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или поимущественного ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли. Он также применяется в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учёта: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Другие ситуации для применения:

— технико-экономический анализ для нового строительства,

— определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли,

— итоговое согласование стоимости,

— здания институционального и специального назначения,

2. Метод рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

3. Доходный метод: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем .

В России в последние годы был распространён затратный метод в оценке стоимости объектов. Причём его применение декларировалось Правительством при разработке программ переоценки имущества. Это привело к тому, что стоимость основных фондов, объектов недвижимости была очень занижена. Сейчас особую важность имеет процесс дооценки таких объектов, что можно сделать, опираясь на рыночный способ оценки.

На сегодняшний день число оценочных организаций на российском рынке значительно. По состоянию на конец 2011 г. больше 12000 компаний и ПБОЮЛ в России входят в саморегулированные организации.

На современном этапе рынок оценки характеризуется усилением конкуренции, повышением качества, снижением стоимости услуг. В частности, неизменно увеличивается спрос на оценку в целях отражения активов в финансовой отчетности в соответствии с IAS, US GAAP или российскими стандартами бухгалтерского учета; оценку стоимости нематериальных активов для определения эффективности маркетинговых и брэндстратегий; оценку в целях совершения сделок купли-продажи, аренды активов, М&А и других операций по переходу прав собственности и иных вещных прав; оценку в целях страхования, дополнительной эмиссии акций или выкуп акций при приватизации государственных предприятий; оценку в целях кредитования под залог имущества и пр.

По результатам исследования рейтингового агентства «Эксперт РА», наиболее востребованными за последние полтора года были услуги по оценке недвижимости и бизнеса в целом. На долю этих направлений в общей структуре рынка пришлось 34,3 и 32,1% соответственно.

1.2 Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками, свободные земельные участки под застройку и (или) для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался. Ниже рассмотрим общие принципы классификации объектов недвижимости.

Первая категория объектов недвижимости. Термин «объект недвижимости» в нашем случае относится к любому товару, который жестко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к оценке различных категорий объектов недвижимости с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, для проведения классификации (группировки) использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные (с точки зрения их оценки) объекты.

Поскольку в настоящее время рынок квартир – наиболее развитой сектор рынка недвижимости в России, имеет смыслом сосредоточить усилия на изучении именно этого сектора для разработки основных методических подходов по оценки стоимости объектов недвижимости.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.

Подразделяется на следующие классы:

1. Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом.

Примеры: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке.

2. Неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, что определяет возможность единообразных подходов к их оценки.


Статьи по теме